NEPREMIČNIE PRIMERJAVA PRAVNA IN FIZIČNA OSEBA

Odmera in plačilo davka na promet nepremičnin

Po prejemu napovedi davčni organ zavezancu odmeri davek na promet nepremičnin (2 % od vrednosti nepremičnine). Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči tudi plačilni nalog. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal (na pošti ali banki), na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Davek na promet nepremičnin je prihodek občine, kjer nepremičnina leži in se plača na prehodni davčni podračun občine, referenca SI19 DŠ-14001.

Nepremičnino prodaja prodajalec – davčni zavezanec, identificiran za namene DDV

Prodajalec mora preveriti, če gre za dobavo, obdavčeno z DDV ali ne. Plačila DDV je oproščena dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč (zemljiških parcel, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjene graditvi objektov). Dobava nezazidanih stavbnih zemljišč se obdavči po splošni stopnji 22 %.

Plačila DDV je oproščena tudi dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.

Dobava zazidanih stavbnih zemljišč se obdavči skupaj z objekti, ki stojijo na njih (v skladu z določbami ZDDV-1, ki se nanašajo na obdavčitev objektov), saj zemljišče, na katerem stoji objekt, ni predmet samostojne obdavčitve z DDV.

Dobava zazidanih stavbnih zemljišč, na katerih so objekti, pri katerih je že potekel dveletni rok od prve vselitve oziroma uporabe, je oproščena plačila. Če sta tako prodajalec kot kupec identificirana za namene DDV in če ima kupec v zvezi z nepremičnino pravico do celotnega odbitka DDV, se lahko dogovorita, da bo ta transakcija vseeno obdavčena z DDV. Davčna zavezanca morata pred opravljeno dobavo skleniti pisni dogovor, ki mora vsebovati najmanj jasno izjavo volje, da želita, da se transakcija obdavči, identifikacijsko številko za DDV davčnih zavezancev, njuno vlogo pogodbene stranke in navedbo nepremičnine, na katero se dogovor nanaša. Davčna zavezanca morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj pisnega dogovora. Pri tem oblika pisnega dogovora ni posebej določena (lahko je pogodbeno določilo ali kot samostojen dokument). Obveznost za DDV v obračunu DDV izkaže kupec (obrnjena davčna obveznost na podlagi 76.a člena ZDDV-1), prodajalec pa mora o tej dobavi poročati v polju 11a obračuna DDV-O in predložiti obrazec PD-O – Poročilo o dobavah.

Dobava zazidanih stavbnih zemljišč, na katerih so objekti, pri katerih še ni potekel dveletni rok od prve vselitve oziroma uporabe, je obdavčena z DDV. Od dobave se obračuna DDV po splošni stopnji (22 %). Za dobave stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov objektov, če so del socialne politike, pa se uporablja nižja stopnja DDV.

Prodajalec, identificiran za namene DDV, mora dobavo nepremičnin vpisati v obračun DDV, in sicer:

• če DDV obračuna prodajalec, v polji 11 in 21 ali 22,
• če DDV obračuna kupec (če se odločita za obdavčitev dobave, ki bi bila sicer oproščena plačila DDV – 76.a člen ZDDV1), v polje 11a.
• Kupec, identificiran za namene DDV, mora nabavo nepremičnine vpisati v obračun DDV, in sicer:

• če DDV obračuna prodajalec, v polja 31,  34 (ne glede na to, ali je dobava obdavčena ali oproščena plačila DDV) ter v polja 41 ali 42, če ima pravico do odbitka DDV v zvezi s to nepremičnino,
• če DDV obračuna kupec (če se odločita za obdavčitev dobave, ki bi bila sicer oproščena plačila DDV – 76.a člen ZDDV1), v polja 25 ali 25a, 31a, 34 (ne glede na to, ali je dobava obdavčena ali oproščena plačila DDV) ter v polja 41 ali 42, če ima pravico do odbitka DDV v zvezi s to nepremičnino.
• Davek na promet nepremičnin se plačuje po stopnji 2 % od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
• finančni najem nepremičnine;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.  PREBIVALSTOV- FIZIČNE OSEBEOdmera in plačilo davka na promet nepremičnin Davek na promet nepremičnin je prihodek občine, kjer nepremičnina leži in se plača na prehodni davčni podračun občine, referenca SI19 DŠ-14001.Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala
• Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala
• Davek od dobička iz kapitala se plača na prehodni davčni podračun – proračun države SI56011008881000030, referenca SI19 DŠ-41009.
• Dohodnina od dobička iz kapitala
• Po prejemu napovedi davčni organ zavezancu odmeri davek na promet nepremičnin (2 % od vrednosti nepremičnine). Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči tudi plačilni nalog. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal (na pošti ali banki), na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
• Za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.